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SURELEVER VOTRE IMMEUBLE A PARIS

Grâce à la meilleure exploitation des toits urbains, la surélévation d’immeuble apporte une solution durable pour répondre aux besoins en logement des Parisiens avec de nouveaux logements adaptés aux nouvelles normes environnementales tout en évitant l’étalement urbain.

PARIS SURELEVATION propose aux propriétaires d’immeubles une solution clés en main. Nous prenons en charge le projet de surélévation depuis les études et diligences préalables, le dépôt du permis de construire jusqu’à la réalisation des travaux avec les entreprises spécialisées que nous sélectionnons dans le cadre d’un ordre de marché dédié à chaque opération de surélévation.

Grâce à la surélévation, valorisons ensemble votre immeuble !
PARIS SURELEVATION est une entreprise spécialisée dans les projets de surélévation d’immeubles.
Nos contacts :
Mail : parissurelevation@gmail.com
Tél : 06 52 32 63 08
Internet : www.parissurelevation.com

LA SURÉLÉVATION EST UNE PRATIQUE ANCIENNE

Dès le XVIIème siècle, les pratiques de rehausses d’immeubles se généralisent, et donne naissance à de nouveaux ensembles architecturaux remarquables comme celui de la place Dauphine.

Cette tendance s’accentue encore jusqu’en première partie du XXème siècle :

  • 1784 : le règlement autorise de construire jusqu’à 22,40 m.

  • 1880 : la généralisation des ascenseurs dans les immeubles de logements facilite l’accès aux étages élevés qui sont aussi plus éloignés des nuisances de la rue

  • 1884 : le règlement autorise de construire jusqu’à 28,5 m

  • 1902 : le règlement autorise de construire jusqu’à 31 m, voire plus selon la profondeur de la construction.

A partir des années 60, le mouvement de surélévation se sclérose progressivement :

  • Le Plan d’urbanisme Directeur (PUD) des années 60 privilégie la construction de nouveaux immeubles et remplacement des plus anciens.

  • Les règles des Plans d’occupation des Sols (POS) dans les années 80 et 90 se montrent très restrictives sur les conditions de surélévation.

En mars 2014, la loi ALUR débloque la situation avec la suppression du Coefficient d’Occupation des Sols (COS), d’une part, et l’assouplissement des règles d’approbation des surélévations pour les immeubles en copropriété, d’autre part.

L’approbation à la majorité absolue n’est plus requise, et le droit de véto des propriétaires du dernier étage est supprimé au profit de nouveaux droits.

LE CADRE JURIDIQUE DE LA SURÉLÉVATION EN COPROPRIÉTÉ

 

Le dispositif est certes prévu à l’article 35 de la loi du 11 juillet 1965 ce sont les éléments de jurisprudence qui ont permis de caractériser la surélévation d’immeubles.

Tout d’abord dans son arrêté du 6 mars 1991, la Cour de cassation a estimé qu’il y a surélévation lorsqu’il y a « exhaussement de la panne faîtière centrale », c’est-à-dire de la ligne de faîtage du toit (Cour de cassation 6 mars 1991). Ce critère a été repris à plusieurs occasions et il est aujourd’hui considéré comme le plus significatif d’une surélévation. A titre d’exemple, il a été jugé, dans deux affaires concernant des travaux identiques d’aménagement des combles au dernier étage d’un immeuble que, dans un premier temps, la pose de fenêtres à chiens assis n’était pas une surélévation, alors que la pose de fenêtres à chiens assis avec modification du faîtage du toit est une surélévation.

Partant du critère de la modification du faîtage de la toiture, les Cours d’appel ont ensuite affiné cette définition en y ajoutant d’autres critères, et en particulier :
– Nécessité d’une construction en dur ;
– Prolongation verticale de la façade au-dessus de la ligne de faîtage.

En l’absence de création de niveau supérieur et / ou la modification de la pente du toit, seule la modification du faîtage du toit est à prendre en considération pour s’assurer que le régime légal de la surélévation s’applique aux travaux envisagés.

En l’absence de modification du faîtage, ces travaux seront davantage assimilés à des travaux d’aménagement intérieur qui, même s’ils touchent des parties communes (Cf. Article 25b de la loi de 1965 ) et modifient l’aspect extérieur de l’immeuble, ne relèvent pas du régime découlant des articles 35 à 37 de la loi du 10 juillet 1965. En revanche, si les critères énoncés sont réunis, il convient que l’assemblée générale des copropriétaires se prononce par un vote, condition obligatoire à la légalité et la régularité des travaux de surélévation

Le droit de surélévation aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif appartient au Syndicat des Copropriétaires. C’est un « droit accessoire aux parties communes » au sens de l’article 3 de la loi de 1965. Le syndicat des copropriétaires peut céder son droit. Les copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment surélevé bénéficient alors d’un droit de priorité à l’occasion de la vente des locaux privatifs créés, ainsi qu’à l’occasion de la cession du droit de surélévation.

La décision de surélever ou de céder le droit de surélever se vote en Assemblée Générale à la majorité de l’article 26 (majorité des 1/2 à savoir 50%+1 des copropriétaires et 2/3 des tantièmes), ou depuis la loi Boutin du 25 mars 2009, à la majorité de l’article 25  (majorité simple à savoir 50% + 1 des tantièmes) si l’immeuble est situé dans un périmètre sur lequel est institué un droit de préemption urbain.

Le droit de priorité est régi par la loi du 10 juillet 1965 :

« Les copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment surélevé bénéficient d’un droit de priorité à l’occasion de la vente par le syndicat des locaux privatifs créés. Préalablement à la conclusion de toute vente d’un ou plusieurs lots, le syndic notifie à chaque copropriétaire de l’étage supérieur du bâtiment surélevé l’intention du syndicat de vendre, en indiquant le prix et les conditions de la vente. Cette notification vaut offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification.

Les copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment à surélever bénéficient du même droit de priorité à l’occasion de la cession par le syndicat de son droit de surélévation. Ce droit de priorité s’exerce dans les mêmes conditions que celles prévues au quatrième alinéa. »

Dans l’hypothèse où le syndic réalise la surélévation, les copropriétaires du dernier étage bénéficient d’un droit prioritaire pour acheter les nouveaux logements.

Dans l’hypothèse où le syndic cède le droit à construire à un tiers, les copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment surélevé bénéficient d’un droit de priorité lors de la cession par le syndicat de son droit de surélévation, mais le titulaire du droit à construire est ensuite libre de vendre les lots à sa convenance.

QUELLES SONT LES NORMES DE CONSTRUCTION APPLICABLES AUX LOGEMENTS CONSRUITS EN SURELEVATION ?

Les logements indépendants créés en rehaussant l’immeuble sont soumis à la réglementation applicable aux constructions neuves et en particulier :
• depuis le 1er janvier 2021, la nouvelle réglementation Réglementation Environnementale 2020 (RE 2020) a remplacé la précédente Réglementation Thermique « RT 2012 ».
• par ailleurs, les futurs appartements doivent par ailleurs répondre aux contraintes d’accessibilité aux personnes en situation de handicap (largeur des couloirs, espaces de circulation, dénivelés, ascenseurs aux normes, etc.).
• Les normes incendie applicables sont celles des bâtiments neufs. Elles portent sur la partie surélevée mais également sur la cage d’escalier du bâtiment ancien. Ainsi il peut être nécessaire de :
◦ Mettre en place des dispositifs d’alerte, de désenfumage, d’évacuation, de lutte contre l’incendie.
◦ Reprendre complètement la cage d’escalier pour la mettre aux normes de la construction neuve,

Les exigences d’accès PMR et normes incendie ne peuvent parfois pas être totalement mises en oeuvre. Avec l’article L.111-4-1 du code de la Construction et de l’Habitation, le préfet peut accorder, pour les immeubles achevés depuis plus de 2 ans, des dérogations concernant les dispositions relatives à l’isolation acoustique, aux brancards, aux ascenseurs, à l’aération, à la protection des personnes contre l’incendie, et aux lignes de communication à très haut débit en fibre optique.

CONFIEZ NOUS VOTRE SURÉLÉVATION : UNE SOLUTION GAGNANT-GAGNANT.

 

Pour les copropriétaires, la vente des droits à construire constitue une source de revenus immédiate et exonérée d’impôts sur les plus-values :

  • PARIS SURELEVATION achète le « droit à construire » sur vos toitures afin de créer des logements en surélévation de votre immeuble. 

  • Cette somme d’argent est répartie entre les différents copropriétaires suivant leurs quotes-parts respectives. 

  • Ce montant est reçu en franchise d’impôts par votre copropriété, la vente du droit à construire à un tiers est exonérée d’impôt sur les plus-values.

Pour les immeubles détenus par un seul propriétaire, celui-ci est seul décisionnaire.

  • En tant que maitre d’ouvrage, les travaux de surélévation sont à sa charge et sous sa responsabilité.
  • Dans le cadre d’une délégation de sa maîtrise d’ouvrage, PARIS SURELEVATION pourra prendre en charge les études, l’instruction du permis de construire et la réalisation de l’ouvrage.

Dans tous les cas, la surélévation revalorise votre immeuble tout en réduisant vos charges de copropriété :

  • Les éléments neufs que nous réalisons, comme la toiture ou les façades, disposent de la garantie décennale. Cela vous préserve la copropriété des frais de remise en état pendant 10 ans minimum. 

  • La surélévation permet de faire face aux travaux d’entretien, de rénovation et de mise aux normes nécessaires dans l’immeuble sans alourdir les charges déjà supportées par les copropriétaires.

  • La création de nouveaux logements permet une dilution des charges de copropriété.

Le prix à payer peut être converti en l’obligation de faire des travaux pour le compte du syndicat des copropriétaires. Cela conformément aux dispositions de l’article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965. Ainsi, la surélévation permet de financer des travaux d’amélioration et d’embellissement de votre copropriété, comme par exemple : 

  • Le ravalement des façades,

  • La réfection des parties communes,

  • La mise aux normes incendie / PMR,

  • L’installation d’un ascenseur,

  • Le changement de la chaudière, 

  • La mise aux normes de la distribution eau / gaz / électricité.

La surélévation est une démarche éco-responsable qui permet d’améliorer les performances énergétiques de votre immeuble :

  • Les toits peuvent être la source de près de 30% des déperditions thermiques des immeubles. Les nouvelles toitures que nous réalisons répondent aux dernières normes d’isolation, nous contribuerons donc ainsi à une meilleure maîtrise de votre facture de chauffage. 

  • Les surélévations que nous réalisons répondent aux critères les plus avancés en matière de construction durable et de respect de l’environnement.
    La mise aux
    normes environnementales (COP21, Loi Grenelle, …) constitue un enjeu majeur auquel nous répondons.

  • Afin d’embellir votre immeuble, nous proposons de végétaliser votre toiture ou bien votre façade. Les plantes améliorent votre qualité de vie en contribuant à la régulation thermique de votre logement et à l’assainissement de l’air grâce aux végétaux que nous sélectionnons et mettons en place.

  • Des panneaux solaires ou photovoltaïques peuvent être mis en place sur les toitures, permettant ainsi d’optimiser les coûts de vos productions de chaleur.

CONFIEZ NOUS VOTRE SURÉLÉVATION : UNE SOLUTION CLES EN MAINS ADAPTEE A VOS BESOINS.

En confiant la surélévation de votre immeuble à PARIS SURELEVATION, les copropriétaires d’immeubles n’ont pas à supporter le financement du projet (frais de copropriété, étude techniques et réglementaires, Permis de construire, travaux, assurances, taxes d’urbanisme) ni les responsabilités juridiques, réglementaires et techniques de la réalisation d’une surélévation. Ni le risque et les coûts de commercialisation des nouveaux appartements. Et en contrepartie de la cession du droit à construire, les propriétaires perçoivent une somme d’argent qui sera répartie parmi tous les copropriétaires ou bien convertie en travaux pour le compte de la copropriété.

Pour immeubles détenus par un seul propriétaire, celui-ci est seul décisionnaire.

  • En tant que maitre d’ouvrage, les travaux de surélévation sont à sa charge et sous sa responsabilité.
  • Dans le cadre d’une délégation de sa maîtrise d’ouvrage, PARIS SURELEVATION pourra prendre en charge les études, l’instruction du permis de construire et la réalisation de l’ouvrage.

FISCALITE APPLICABLE A LA CESSION DU DROIT A CONSTRUIRE EN SURÉLÉVATION.

1) La cession du droit à construire est exonérée de TVA :

La cession des droits à construire relève de la fiscalité des droits réels immobiliers.

La fiscalité des droits à construire est donc différente de celle d’un terrain à bâtir.

« Par ailleurs, quand bien même des droits à construire résiduels (notamment par surélévation) sont attachés à un immeuble bâti, la cession de celui-ci verra son régime déterminé non comme celui d’un terrain à bâtir, mais comme immeuble neuf ou comme immeuble achevé depuis plus de cinq ans en fonction de la date d’achèvement du bâti existant. Tel est le régime ainsi applicable à la cession d’un lot de volume d’immeuble bâti.

Il en ira de même de la cession séparée des seuls droits à construire, laquelle s’agissant de droits réels immobiliers suivra le régime de l’immeuble auquel ils se rattachent conformément au 1° du 1 du I de l’article 257 du code général des impôts (CGI). »

Source : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2483-PGP.html/identifiant%3DBOI-TVA-IMM-10-10-10-40-20130107

2) La cession du droit à construire est en principe exonérée d’impôt sur les plus-values immobilières :

Le 1° du I de l’article 42 de la quatrième loi n° 2011-1978 du 28 décembre 2011 de finances rectificative pour 2011 crée une exonération temporaire, codifiée sous le 9° du II de l’article 150 U du code général des impôts (CGI), des plus-values de cession d’un droit de surélévation réalisées par des personnes physiques ou des sociétés ou groupements qui relèvent de l’article 8 du CGI, de l’article 8 bis du CGI, et de l’article 8 ter du CGI, passibles de l’impôt sur le revenu dans les conditions prévues à l’article 150 U du CGI, en vue de la réalisation de locaux destinés exclusivement à l’habitation.

Le 9° du II de l’article 150 U du CGI, dans sa rédaction issue de l’article 42 de la quatrième loi n° 2011-1978 du 28 décembre 2011 de finances rectificative pour 2011, prévoit une exonération, sous conditions, des plus-values de cession de droits de surélévation réalisées du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2014 en vue de la réalisation de locaux destinés à l’habitation.

Après avoir été prorogée jusqu’au 31 décembre 2017 par l’article 10 de la loi n°2014-1654 du 29 décembre 2014 de finances pour 2015, le 2° du I de l’article 28 de la loi n° 2017-1775 du 28 décembre 2017 de finances rectificative pour 2017 proroge à son tour la période d’application de cette exonération jusqu’au 31 décembre 2020. La loi du 29/12/2020 de finance pour 2021 a prolongé jusqu’en 2022 l’exonération de plus-value au titre de la cession d’un droit de surélévation de locaux à usage d’habitation.

Source : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006069577/LEGISCTA000006179613/#LEGISCTA000027748714

LES RISQUES ET LES ASSURANCES DES OPÉRATIONS DE SURÉLÉVATION.

Type de risque

Assurances 

Dégradation du chantier

1 – Assurance tous risques chantier

2 – Responsabilité civile maîtrise d’ouvrage

Qualité des travaux

3 – Assurance dommage ouvrage

4 – Assurance constructeur non réalisateur

     (loi Spinetta)

5 – Pour chacun des intervenants du chantier:

  1. La garantie décennale,

  2. La responsabilité civile,

  3. La garantie de parfait achèvement et la garantie de bon fonctionnement.

Défaillance du promoteur

6 – Garantie extrinsèque d’achèvement

7 – Responsabilité civile et professionnelle Promoteur

LES ETAPES CLES DE LA CONSTRUCTION EN SURELEVATION.

etapes surelevation immeubles

S’agissant du chantier, il est censé ne pas causer de nuisances. Ce que permet notamment l’utilisation de structures en bois préfabriquées, auxquelles on a largement recours en surélévation. Ce type de chantier ne demandant ni ciment ni eau (filière dite sèche), a l’avantage de ne pas être salissant, de durer moins longtemps, et de respecter l’environnement.

EXEMPLE DE PLANNING POUR LA SURÉLÉVATION D’UN IMMEUBLE.

 

Exemple Planning Surelevation

Vous souhaitez en savoir plus sur vos droits à construire et sur les conditions de surélévation de votre immeuble ? Pour toutes vos questions, contactez PARIS SURELEVATION, nous vous apporterons des réponses claires et chiffrées.

Mail : parissurelevation@gmail.com – Tél : 06 52 32 63 08

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